個人建屋出售原則上應辦理營業登記課稅

http://www.etax.nat.gov.tw/wSite/ct?xItem=47986&ctNode=10708
個人建屋出售原則上應辦理營業登記課稅

http://www.rdec.gov.tw/ct.asp?xItem=8766&ctNode=3651&mp=100
個人建屋出售原則上應辦理營業登記課徵營業稅及營利事業所得稅

http://www.mof.gov.tw/ct.asp?xItem=45891&ctNode=34&mp=1
個人建屋出售原則上應辦理營業登記課稅 (2008/5/17)

http://dpa.mof.gov.tw/ct.asp?xItem=38139&ctNode=179
個人建屋出售,除係以持有一年以上之自用住宅用地拆除改建房屋出售者外,均應依法辦理營業登記並課徵營業稅及營利事業所得稅。

http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,2169,1478,&job_id=44607&article_category_id=32&article_id=19414
個人提供土地自行出資建屋或與建設公司合建分屋並出售,屬於應課徵營業稅的範圍

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    這些新聞的內容大同小異,簡單的講,就算是自己拿土地自己蓋,蓋好之後賣房子,除非原本是持有一年以上的自用住宅拆掉重建以外,其他情況都是要辦理營業登記,要課徵營業稅跟營利事業所得稅的。

    這個做法會跟一般人的想法背道而馳,為什麼我又不是建設公司,拿自己的土地蓋幾棟房子自己賣,這樣也要開發票繳營業稅,還不能用評定現值課綜合所得稅,而要用市價課徵營利事業所得稅呢?

    答案很簡單,因為營業稅法規定,只要是出售貨物或勞務,除了法律列舉的情況外,其他的買賣行為一律要課營業稅。舉例來說,農民從土地上種東西出來賣是免營業稅的,那是因為營業稅法第8條說未經加工之生鮮農、林、漁、牧產物、副產物免稅,但把水果拿去榨汁,這樣就有經過加工就不算是生鮮產物,所以賣西瓜的免稅、賣西瓜汁的要課稅。

    如果拿自己種的西瓜榨汁賣果汁都要課營業稅了,拿自己的土地蓋房子出來賣要不要課營業稅?現在房價這麼好,交易金額這麼大,國稅局當然要分杯羹。

    這個規定的解釋函令主要是財政部81/01/31台財稅第811657956號函、財政部81/04/13台財稅第811663182號函,函令落落長就不貼了,不想繳營業稅就請自行鑽研。

     但這2個函令出現在那個時候是有歷史背景的,當年也是房地產一片大好,不知道是哪個天才想出了這麼一個辦法,土地收購全部都由建商老闆以個人名義持有,然後交由建設公司興建,建完2、3百棟房子全部登記在老闆名下,案子還是用公司名義在推,但打契約書就變成是老闆以個人名義在賣房屋,最後由老闆以房屋評定現值去繳個人綜合所得稅就了事,建設公司的營業稅、營利事業所得稅全部閃過不用繳。

    1戶、2戶這樣玩就算了,國稅局還可能睜隻眼、閉隻眼就當作沒看到;一群建商玩太兇,逼得財政部只好端出解釋函來修理這些刁民,事情就演變成現在這付德性。只是房地產在那之後也沈寂了近20年,台中甚至還有小型建商的倒閉潮,這些個規定用到的機會很少,沒想到風水輪流轉,20年後又掀起炒房熱潮,這2個函令又被國稅局翻出來侍候。

    在這邊提起這些事情,是因為有個客戶聯合幾個地主自己找建商蓋了幾間房屋自己賣,也賣出一大半了,代書去年幫他把房屋過給戶買主後,然後交待他今年五月報綜合所得稅要記得找會計師幫忙申報。這個客戶也很聽話,果真拿了資料就找上門,我一看覺得好像不太對勁,不應該是代書說的那麼單純,一查之下,事情非同小可,印了新聞稿跟解釋函令給客戶看,還講解了老半天,客戶仍是半信半疑,直說當初建商跟代書都不是跟他這麼講的…

    好吧,白紙黑字的事情還不相信,那我也莫法度了,真要衝,就衝看看吧,也說不定祖上有德就給他衝過去了,只是現在政府打房的鋒頭正健,中箭落馬的機率很大的…

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