股王聯發科買大樓 算盤打得精

股王聯發科買大樓 算盤打得精

*  理財周刊    * 2009-08-26    * 第470期
* 文.呂理樹

聯發科(2454)日前宣布斥資15.9億元買下台北市內湖科學園區附近太陽科技廣場
C棟地上10層及地下2層建物,平均每坪26.7萬元,不但低於內湖科學園區動輒
30~40萬元的市場行情,以聯發科規劃,未來部分樓層還將出租。聯發科以往財
務操作均相當穩健,這次當起房東來,連間接「跨入」房地產也相當會精打細算。


除新竹科學園區內自用廠辦外,聯發科並無特殊投資房地產計畫,本次大手筆斥
資15.9億元置產,引起外界好奇。


聯發科原在內湖即有租用辦公處所供業務單位使用,根據聯發科說法,該廠辦預
計明年5月完工,屆時台北業務單位將搬遷。不過據了解,同集團的揚智(3041)
目前在內湖科學園區內亦有部分辦公室閒置,若單純為業務單位辦公處所不敷使
用,向揚智租下辦公室,亦可解決辦公場所不足問題,且可增加收益,不失為「
肥水不落外人田」的雙贏作法。


但早在今年初,房仲市場即傳出,聯發科有意購買台灣太陽誘電廠區興建的廠辦
,只是在金融海嘯衝擊下,買房消息一度告終,並可能採用租賃方法擴充辦公室。


如今聯發科下手購買整棟辦公大樓,從投資面來看,以目前揚智所屬的廠辦,一
坪市價約40萬元左右,日前類比科(3438)於內科洲子街所購置的廠辦每坪同樣要
41萬元。雖聯發科所購廠辦位置算是內科較周邊區位,但每坪26.7萬元成交價,
也讓外界嘖嘖稱奇,原來亞洲最大IC設計公司捧大筆現金出手,談判籌碼竟如此
優渥。


根據聯發科第2季財報內容,目前帳上現金及金融資產高達858.77億元,占總資
產67.4%,15.9億元不過是「一張」定存單解約就可完成。


另外,聯發科未來新辦公大樓除台北業務單位自用外,未來也會將部分樓層出租
收取租金,假設半數樓層出租,一個月租金收入至少3、400萬元,相較定存利率
,簡直超級划算。


尤其北市房價近年漲到半天高,但聯發科購入內湖太陽科技廣場C棟的價格,與
2007年10月泛力晶集團簽約買進的15.5億元相較,僅僅多出了2.58%。根據房
仲資料,該區A棟大成長城(1210)2007年3月購入三層辦公室,每坪約32萬元,
訊連(5203)所購買B棟1~9層樓與117個車位,約每坪24萬元,事隔2年後,聯發
科並未「買貴」。股王之所以為股王,不僅晶片賣得好,連買廠辦的盤算,也是
財務投資的經典。 

==========

    我已經忘記是看哪一本書上寫過,當下列這些現象出現的時候,投資人必須非
常警覺,它很可能是企業由盛而衰的轉捩點,而財報上是讀不出來的:

1.公司頻頻出面喊起喊落,為股價叫屈。
2.公司老闆老是在媒體上跟一些與本業毫不相干的新聞搞在一起。
3.公司開始蓋大樓要做企業總部。
4.公司做一些跟本業沒什麼關連的投資。
(可能還有,一下子記不起來了)

    對於1,它的解釋是公司股價若真有那個價值,投資人自然會去追捧,也許會
暫時委屈一下,但那正是投資人獲取超額報酬的機會,不需要公司擔心;公司要
擔心的反而是經營情況已經惡化,而股東仍渾然不知,更命的是,經營者通常不
會在這個時候跳出來警告投資人。

   對於2,它的解釋是經營者如果用心在經營企業的話,應該沒有那麼多閒工夫在
陪媒體五四三,如果連最高經營者都已經無心本業的話,投資人最好提高警覺,
尤其是企業文化愈是「仰仗明星企業家」的,愈是要小心。

    對於3,它的解釋有點抽象,簡單來說,人會想去蓋大樓,多半是基於炫耀的
心理,這跟古人在替自己立碑有點像,不過那通常也象徵著「無法再突破,極限
就到此為止了」的意義,連帶的,從老舊廠房搬到豪華大樓的員工心裏也會產生
「我們終於走到這裏了」的念頭,以為終於否極泰來而鬆懈下來;如果公司沒有
意識到這樣的轉變,很快就會被競爭對手超越。

    我對3這件事情非常掛懷,因為我的同學以前常跟我講聯電在總部門口那一塊
超大的晶圓,邊邊金色那一圈是純金鍍上去的如何如何…從事後看來,那時似乎
就已經是聯電最盛的時期,後來就再也沒有辦法跟台積電相提並論了。

    接下來的例子是陞技,2002年它在內湖蓋的陞技大樓完工,而根據事後檢察官
的起訴書指出,就是在這一年的年底,陞技開始進行假交易並且掏空公司;但一
直到了2004年12月,證交所懷疑有不法情事移送偵辦,才讓整個事件曝露出來。
這件案子讓我損失慘重,因為我也是眾多的小股東之一;當年讀財報不夠仔細,
若是有去瞄到它砸大錢蓋大樓的話,我很可能會收手不買的。

    再加上全世界最高的101大樓,每當我想起「全世界最高」就聯想起聖經在講
「冒犯上帝的城市」-巴比倫城的故事;101大樓背後出資興建的股東是中聯信託
、中華開發、國泰人壽、中國信託、中國人壽、交通銀行、國泰世華銀行、台新
銀行、宏泰人壽等等,一堆金融鉅子在台北市搞一座巴比倫塔,總覺得什麼地方
不太對勁,是在宣示它們在台灣已經封頂了…?
 
    關於4,書中的解釋很簡單,投資人買公司的股票,不是因為公司很會轉投資,
而是本業做得很棒。但很多企業家都有大頭病,以為在這一行做到數一數二了,
換一行也不過是小菜一碟;更有甚者,就是公司錢太多,經營者已經不知道要把
錢投在哪邊,隨便聽聽財務顧問的建議,「寧願把資金花在一竅不通的產業上,
也不願在自己熟悉的相關領域繼續砸錢」。於是乎,亂投錢,背後的意義就是經
營者已經亂了方寸,接下來就只有拜託老天保佑了。

    至於做晶片的要搞房地產啊…我是沒有它們家的股票,不關我的事了。

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