房屋無償借用未經公證會被設算租賃所得課稅

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房屋無償借用未經公證會被設算租賃所得課稅
2008/12/17 11:39
財政部台北市國稅局文山稽徵所
房屋無償出借,契約須公證
財政部臺北市局表示:民眾如將房屋無償出借給他人使用,契約必須
經公證人公證,否則仍會被設算租賃所得課稅。

該局指出:最近碰到不少納稅義務人主張並未收取租金卻被要求提供
經公證的無償借用契約,以證明確實沒有租賃所得,多數民眾提不出
證明,而遭補課租賃所得。

國稅局呼呼籲民眾,好心將房屋無償借給親友居住,並未收取任何租
金或其他和租金性質相同的代價(例如免除債務),如要免除設算租賃
所得,應由雙方當事人訂立無償借用契約,經雙方當事人以外二人證
明確係無償借用及公證人公證。但是提供他人作營業或執行業務使用
,即使雙方訂定無償借用契約且至公證人事務所公證,也會被課租賃
所得,請民眾多加注意,以維自身權益。

(聯絡人:文山稽徵所劉股長;電話:22343833分機:501)

==========

    看位看倌,如果各位現在住的房子不是自己本人、配偶或直系親
屬的,最好皮拉緊一點,因為這個問題已經開始在爆了,它可能會讓
房東多繳稅,房東多繳稅,搞不好會叫人搬家。

    它的原始規定在於「所得稅法」第14條第五類:
   
第五類︰租賃所得及權利金所得︰凡以財產出租之租金所得,財產出
典典價經運用之所得或專利權、商標權、著作權、秘密方法及各種特
許權利,供他人使用而取得之權利金所得︰
(前略)
4.財產出租,其約定之租金,顯較當地一般租金為低,稽徵機關得參
照當地一般租金調整計算租賃收入。

    所以國稅局去調整租金收入的權力,是白紙黑字寫在法條的本文
裏面,不是什麼施行細則或辦法去硬拗出來的。如果被它知道房子租
出去,稅金沒申報所得,或是報得太低的話,國稅局就依這條規定直
接設算租金收入,寄發稅單。

    那怎麼調整呢?很簡單,訂一個下限出來,低於下限者,就直接
拉到下限,而且每年重新規定,像98年5月要報稅時,用的就是「九十
七年度房屋及土地之當地一般租金標準」,以台北市為例:

臺北市部分:
1、住家用:依房屋評定現值之19%計算。
2、非住家用(含營業用):
 (1)一樓面臨馬路,依房屋評定現值之 52 %計算。
 (2)一樓面臨巷道,依房屋評定現值之 30 %計算。
 (3)其餘,依房屋評定現值之 28 %計算。

   
    粉抱歉,房屋評定現值是保密資料,只有房屋所有權人有資格看
,五月份繳的那張房屋稅單上也有寫,想知道自己房子「在政府眼中
」值多少錢的,請自己想辦法去查看看。

    怎麼解套?解套的方法在法條中的「他人」這兩個字,什麼叫「
他人」,財政部的解釋在「所得稅法施行細則」第16條:「本人、配
偶及直系親屬以外之個人或法人」。如果房客跟房東是直系血親或配
偶,那就沒事,如果不是,那就得提防被這一條打到了。

    有人就說了,無償借人家用,難道也不行嗎?答案是:可以。在
施行細則又說了

第88條
將財產無償借與他人使用者,應由雙方當事人訂立無償借用契約,經
雙方當事人以外之二人證明確係無償借用,並依公證法之規定辦竣公
證。

    這也就是新聞中說無償借用契約要去公證的緣由。
   
    但財政部又發了解釋令(財政部73/09/01台財稅第58929號函),
如果是無償借給「他人」作營業或執行業務的不算。原因是即使契約
去法院公證了,不好意思,拿去公證的那個叫私人契約,私人契約不
能跟法律對抗,法條既然就說稽徵機關「得」調整,所以就是國稅局
愛調就調、不想調就不調;那今天大爺缺錢用,就是要調,請補稅。

    整個情形就變成:
   
1.房東租個人,如果房客是房東本人、配偶、直系血親,那就免設算
  。除了以上三種以外的個人,最好是訂無償借用契約再拿去法院公
   證,否則只要被逮到,一律設算租金收入並補稅。

2.房東租給行號或執行業務者,如果房東自己就是行號或執行業務者
  本人,因為這類的事業單位在法律上沒有「法人人格」,所以不能
  視作「他人」,因此免設算。若房東本人不是事業負責人的話,照
  樣要設算租金收入。
 
3.房東租給公司,因為公司有「公司法」保障,是一個法人組識,有
  法人的人格,所以要視作「他人」。既然是他人,不管是一人公司
  還是房東兼股東,通通要設算利息收入。

 
    上述情況的2跟3很好抓,因為要設立營利事業或執行業務,照規
定都得去登記,只要去任何一個政府機關登記,就會通報該地址已經
不是純住宅,國稅局就知道肥羊上門了。

    1的情況比較難抓,但也聽說有稅務員在路上亂逛,看到轄區內
的電線桿上有紅紙條就會把電話抄下來,過一陣子就打電話去問,只
要對話內容像是

問:「請問房子租出去了沒?」
答:「已經租出去了!」

租出去了是嗎?很好、很好…據說現在網路資訊很發達,直接上網搜
尋就會出來一大堆,房客們找房子方便,稅務員也很方便…

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